Tipy a rady prodejcům

PROČ JEN VÝHRADNĚ?

Výhradní smlouva

Makléř je schopen maximálně hájit zájmy svého klienta (prodávajícího) a je schopen vyjednat nejvyšší možnou prodejní cenu. Makléř prezentuje o nemovitosti pravdivé informace, garantuje předprodejní, prodejní a poprodejní servis a usiluje o dosažení nejvyšší prodejní ceny a získání kladné reference od svého klienta. Makléř, nemovitost velmi dobře zná a tím pádem jí může i lépe odprezentovat zájemcům. Zná její přednosti nebo vady a je schopen lépe reagovat na kritiku zájemců. Zároveň nebude skrývat případné neduhy, které by v budoucnu mohly by vést k dodatečnému stornování obchodu. Standardní výše provize umožňuje makléři vyšší investice do propagace nemovitosti při hledání potencionálního kupce, profesionální kvalitu zajišťovaného servisu a poskytnutí záruk, právní služby, pojištění úschovy kupní ceny atd. Makléř chodí na prohlídky především s prověřenými klienty, kteří mají vyřešené financování, apod. Cílem Vašeho makléře je šetřit čas Vám a udělat prohlídky co možná nejefektivnější.

Nevýhradní smlouva

Makléř hájí zájmy kupujícího. Má omezené možnosti pro vyjednávání o nejvýhodnější prodejní ceně. Tím, že je nemovitost v nabídce více RK, často musí přistoupit na „nefér“ hru kupujícího a ostatních RK. Makléři různých RK s cílem prodat nemovitost dříve než konkurence často zkreslují informace o nemovitosti, prezentují různé ceny, různé provize a poskytují různý servis. Nemovitost prodává více makléřů, kteří o ní většinou nevědí nic a nemohou tak ani dobře působit na zájemce o koupi. Často se snaží zakrýt vady, a to jen proto, aby prodali jako první. Prohlídky se mezi makléře rozprostřou a majitel, pokud se prohlídek účastní, potkává v čase různé makléře. Makléři různých RK s cílem získat nemovitost do nabídky často nabízejí nižší provize - výsledkem jsou malé investice do propagace nemovitosti, nízká kvalita poskytovaného servisu a makléřů, žádné záruky. A samozřejmě nejsou ochotni se dělit o už tak nízkou provizi s makléřem, ať už z vlastní RK či od konkurence,  který by mohl dovést klienta, jenž by nemovitost koupil. Výsledkem je horší dosažený výsledek. Makléři vodí na prohlídky kdekoho. Protože realitní společnosti "válčí" mezi sebou, snaží se mít každý co nejvíce prohlídek aby to vypadalo že "dobře pracují". Výsledkem je, že z bytu či domu máte tzv. průchoďák a krom ztráty soukromí přicházíte i o spoustu času. Navíc pokud jedna RK má výrazně více prohlídek než jiná, při podobné prodejní aktivitě, není to podezřelé?

Rada pro Vás:

Neopakujte chyby, které udělalo už mnoho lidí před Vámi. A pokud si nejste jistí, že daný makléř je pro Vás tím pravým, místo uchylování se k neserioznímu způsobu prodeje se zkuste domluvit na omezené trvání výhradní spolupráce. Třeba měsíc nebo dva. Je to sice krátká doba, ale budete si moci ověřit jak daný makléř funguje, komunikuje, jak nemovitost prezentuje, zda dodrží vše co slíbil apod. Pokud nejste spokojení, nebojte se makléře po zdravé úvaze vyměnit.

Závěr:

Ze statistik vyplývá, že při prodeji s jednou RK klient vždy dosáhne mnohem lepších výsledků než když prodej zadá více kancelářím. Se společností RE/MAX se nemusíte bát, že byste o nějakého klienta přišli - máme povinnou spolupráci v rámci celé naší sítě a spolupracuji i s ostatními realitními kancelářemi. Co to znamená? Pokud klienta na Vaši nemovitosti dovede jiný makléř, budu se o provizi dělit dle všeobecně platných pravidel, a všichni tak budou spokojeni. Rychlost a prodej za nejvyšší cenu je pro mě vždy prioritou.

Proč zadat prodej do realitní kanceláře

Tento článek je určen především samoprodejcům a všem, kteří si ještě nejsou jisti jakým způsobem bude jejich nemovitost prodávána. Často prodejci za účelem ušetření pár jednotek procent z kupní ceny zamýšlí se zhostit prodeje své nemovitosti osobně.

Než učiníte takové rozhodnutí, odpovězte si na otázky níže.

Víte kolik si za nemovitost říci peněz?

Víte kde inzerovat, na jaké portály zájemci o koupi chodí a jak se o inzerci starat?

A co další marketing?

Znáte daňové zákony a nový občanský zákoník?

Dokážete se od své nemovitosti "odosobnit"?

Máte na to čas?

Jak budete řešit právní servis?

Pro samoprodejce

Jako samoprodejce, tedy člověk který bere prodej své nemovitosti do vlastních rukou, na sebe berete veškerá rizika, která jsou s prodejem spojena.

Tipaři!

Inzerce na portálech pro samoprodejce

Neznalost reálné ceny nemovitosti

Máte na to čas?

Citová vazba

Triky neseriózních RK

Cílem tohoto článku není poškodit konkurenci nebo zobrazit realitní trh ve špatném obraze, ne! Cílem je informovat klienty o věcech, se kterými se mohou setkat a připravit je tak na tuto skutečnost. Protože jen informovaný klient bude vědět, jak správně reagovat.

Fígle, které jsou níže popsané zažijete nejčastěji v případě, že jste se rozhodli pro prodej svépomocí. Realitní maléři ví, že jako samoprodejce máte malou šanci na úspěch a tak se dříve či později rozhodnete pro zadání prodeje své nemovitosti realitní kanceláři. Mnozí z těchto "makléřů" nejsou schopni Vám vysvětlit co Vám spolupráce s nimi přinese, nebo prostě pracují způsobem, který na realitní trh nepatří.  A PROČ TO DĚLAJÍ? Jednoduše proto, že na určité procento klientů to stále funguje. Buďte tedy informovaný klient/ka a nepodporujte neseriozní praktiky na realitním trhu.

Triky při přímém jednání

1. Máme kupujícího na Vaši nemovitost:

Nejstarší a nejjednodušší trik využívaný neseriozními zprostředkovali, před kterým důrazně varuji! Pod záminkou potenciálního kupujícího se Vám "makléř" vetře do bytu s cílem navázat s Vámi kontakt a uzavřít dohodu o spolupráci.

Někteří na tyto schůzky vodí rovnou fiktivního kupujícího, aby vyvolali dojem profesionality, kterého hraje nějaký kolega z kanceláře a předvádí tak před Vámi doslova divadlo. Cílem je navodit dojem, že makléř nebo makléřka je shopna najít kupujícího bez jakéhokoliv marketingu a propagace a uzavřít s Vámi dohodu o zprostředkování prodeje - pak najednou jako záhadou se kupec vytratí (odjezdy na dlouhou dovolenou, řeší financovnání nebo prostě jen ztratil zájem).

Druzí slibují kupce a nakonec přijdou na schůzku sami, aniž by Vám to předem oznámili. Je potřeba si uvědomit, že žádný makléř nemůže mít kupce, pokud sám byt neviděl a nemůže ho nabízet zájemcům, aniž by jste mezi sebou neuzavřeli nějakou písemnou formu spolupráce. A kupci nemají čas, aby chodili s makléři na byty o nichž makléř nic neví. 

Tento trik je tak často využíván, protože majitelé sami často podmiňují schůzku s makléřem jen v případě, že bude mít zájemce. Jaký je správný postup z Vaší strany? Nevytvářejte na makléře takovýto nátlak a nepodmiňujte schůzku s makléřem podobnými nesmyslnými podmínkami.

2. Jsem přímým zájemcem:

Druhý nejstarší a určitě ještě drzejší trik než první. "Kupující" si s Vámi domluví prohlídku s tím, že v bytě pak začne pořizovat fotky pro svou přítelkyni nebo těhotnou manželku, která nemohla přijít. Je pravděpodobné, že dané fotografie se objeví někde na internetu u realitni společnosti, o které jste nikdy neslyšeli a jste přesvědčeni, že jste s nikým takovým nemluvili. Někdy se stane, že takovýto přímý zájemce už při prohlídce odtajní, že Vaši nemovitost chce nabízet jako realitní makléř...

3. Zahraniční klientela:

Všiml jsem si, že mnoho realitních kanceláří láká prodávající na spolupráci argumentem, že se specializují na "bohaté kupce ze zahraničí". Ideálně nějaké Rusy a podobně. Doba 90-tých let kdy Češi peníze neměli a tak zahraniční zájemci byli lukrativním zbožím, je už dávno pryč. Dnes dokonce už i klienti ze zahraničí umí používat internet, počítat a srovnávat ceny jednotlivých nemovitostí, perfektně se orientují v cenách pozemků, rozhodují se zda koupit nebo postavit, atd. Dává Vám to smysl?

4. Vykoupíme Váši nemovitost za tržní cenu:

Jak jí může někdo vykoupit za tržní cenu a pak jí se ziskem ještě prodat? To přeci není prakticky možné.

5. Prodáme to za vyšší cenu než...:

....než požadujete nebo než konkurenční makléř. Tito "slibovači" nemají nic, čím by Vás mohli zaujmout, a proto se Vás snaží nalákat příslibem více peněz za Vaši nemovitost a odrovnat tak konkurenci, která má rozumné argumenty. Už Vám ale nevysvětlí jak jsou takového zázraku schopni dosáhnout a konkurence nikoli. Hold slibem nezarmoutíš.

6. Velmi nízká provize

Nakonec i toto jsem se rozhodl napsat do této sekce, ikdyž by se mohlo zdát, že výše odměny je věcí nabídky a dohody mezi stranami. Někdy ale stává, tak jako v každém oboru, že jiný realitní makléř nabízí výrazně nižší provizi než jiný. Proč tomu tak je? Zřejmě má daný zprostředkovatel velký zájem na tom, aby Vaši nemovitost nabízel...ale proč? A bude dělat vše co slíbil?

Doporučuji si vybírat zprostředkovatele se standardními provizemi, protože jen tak jen možné pro klienta zařídit prvotřídní službu a věnovat prodeji takovou pozornost a energii, jakou si zasloužíte. Zprostředkovatel by Vám měl v písemné formě předložit rozsah svých služeb, se svým podpisem, aby jste měli jistotu, že se ke službě nebudou připočítávat další poplatky.

7. "neplatíte provizi"

Toto je novinka mezi triky neseriozních realitních kanceláří. Osobně jsem to viděl dokonce i v reklamních spotech, billboardech nebo na webových stránkách jistých společností. Cílem je asi směřovat sdělení na lidi, kteří si myslí, že než platit někomu za práci provizi, je lepší si danou věc zařídit svépomocí. My ale už víme, že prodej přes kvalitní realitní kancelář je vždy výhodnější, jistější a časově nenáročný. Víc o tématu je napsáno ZDE.

Pokud nemá zprostředkovatel zajištěnou odměnu od svého klienta (majitele nemovitosti), bude ji požadovat od druhé strany. Konečná cena pro kupujícího je tedy v obou případech stejná. Rozdíl je ale v v tom, jakým způsobem se provize sjednává. Většinou takový makléř o ceně nemovitosti nemluví před majitelem a někde "bokem" teprve sdělí kupujícímu konečnou cenu. Ta se ještě může lišit dle toho, jak daný kupující vypadá - čím lépe oblečený, tím vyšší provize. Majitel tak nemá přehled za kolik se ve skutečnosti jeho nemovitost prodává a zároveň podporuje neseriozní jednání. Zájemce o koupi takovýto přístup mírně řečeno rozčiluje a samozřejmě i odrazuje od koupi. 

Makléři společnosti RE/MAX mají vždy svou odměnu předem danou na základě písemné zprostředkovatelské smlouvy a musí uvádět cenu pro kupující konečnou.

8. Sliby, sliby:

"Slibem nezarmoutíš" Vždycky se ptejte JAK! Jak to daný makléř udělá, když konkurence toho není schopna? Vždy mějte písemně podloženo co jste si se zprostředkovatelem dohodli.

Na Vašem zdravém rozumu je pak posoudit reálnost takových slibů. Kvalitní makléř se nebojí říkat klientům nepříjmené věci, avšak citlivě. Například v drtivé většině případů maji prodávající nesprávné představy a touhy o prodejní ceně. Já jsem toho názoru, že každý majitel má právo znát reálné možnosti a proto je potřeba ho na tuto realitu připravit.

Nepřímé jednání 

Letáky typu "koupím byt v tomto domě":

Určitě ve své schránce také často nalézáte letáky znějící nějak takto "Koupím Vaši nemovitost - jsem přímý zájemce" nebo "koupím byt v tomto domě". Pokud na dané telefonní číslo zavoláte, tak Vám člověk na druhé straně vyvsvětlí, že není zájemcem o koupi Vašeho bytu, ale realitním makléřem. V tom horším případě, se nechá pozvat až k Vám domů a obeznámí Vás s reálným stavem až na poslední chvíli.

Schopní a kvalitní makléři, v jakékoli formě reklamy, vždy vystupují sami za sebe a pod svým jménem a značkou realitní kanceláře! A to by pro Vás měl být jeden ze znaků, jak si takového makléře vybrat.

Daň z příjmu fyzických osob

Při prodeji a pronájmu nemovitosti musí prodávající/pronajímatel zaplatit daň z příjmu.

Osvobození od daně z příjmu - od placení daně z příjmu jsou obecně osvobozeni:

Aktuální sazba daně z příjmu fyzických osob je 15 %

Daň z nemovitosti

Nový vlastník nemovitosti se musí přihlásit také k platbě daně z nemovitých věcí.

Daň z příjmu fyzických osob - DAROVÁNÍ NEBO DĚDĚNÍ NEMOVITOSTI

Daň darovací a daň dědická není již od 1. 1. 2014 vedena jako samostatná daň, ale je součástí daně z příjmu - u fyzických osob je součástí paragrafu 10 - ostatní příjmy.

Darování nemovitosti

Poplatníkem daně je obdarovaný. Za den nabytí daru se považuje okamžiku přechodu vlastnického práva, tj. u nemovitostí jde o vklad darovací smlouvy do katastru nemovitostí.

Základem daně je hodnota daru zjištěná podle znaleckého posudku, případně ponížená o některé zákonem stanovené položky.

Od daně jsou osvobozeny dary od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce, neteř, manžela, manžela dítěte, dítěte manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů, dále od osoby, se kterou poplatník žil Ve společně hospodařící domácnosti po dobu jednoho roku.

Sazba daně je 15 %

Dědění nemovitosti

Bezúplatný příjem z nabytí dědictví nebo odkazu je od daně z příjmu fyzických osob osvobozen.

Dědí se i dluhy

Pokud přijmete dědictví, přecházejí na vás i všechny dluhy, které vznikly před úmrtím dané fyzické osoby, a náklady na řízení o dědictví. Ze zákona je možné i dědictví odmítnout, a to ústním prohlášením u soudu nebo písemným prohlášením soudu zaslaným, ale musíte tak učinit do jednoho měsíce ode dne, kdy jste byli soudem o právu dědictví odmítnout a o jeho následcích vyrozuměni. Jestliže jednou prohlásíte, že dědictví odmítáte, nelze toto prohlášení již odvolat. Totéž platí i v případě, kdy jste se rozhodli dědictví přijmout.